jeudi 19 septembre 2019

Lancement des activités des OPCI : Un véhicule innovant de placement pour investisseurs et épargnants

Le marché financier marocain a, de nouveau, fait preuve de dynamisme en étant le premier pays de la région à lancer les activités des Organismes de placement collectif immobilier  (OPCI).

Le ministère de l’Economie et des Finances a organisé, mardi 11 juin 2019 à Rabat, conjointement avec l’Autorité Marocaine du Marché des Capitaux (AMMC), une conférence qui se voulait un prélude au lancement des OPCI au Maroc. L’objectif était de présenter le cadre législatif et réglementaire régissant les OPCI et de débattre des opportunités de financement qu’offre ce nouvel instrument sur le marché des capitaux marocain.

Efforts du gouvernement

Ouvrant cette conférence, le ministre de l’Economie et des Finances, Mohammed Benchaâboun, a rappelé les efforts déployés ces dernières années par le gouvernement, dans le sens du développement et de l’approfondissement du marché des capitaux. Il est revenu sur les objectifs derrière la mise en place du cadre juridique et réglementaire régissant les activités du placement collectif dans l’immobilier au Royaume. Il a ainsi exposé les caractéristiques intrinsèques des OPCI, ainsi que les règles strictes les régissant et qui font de ces organismes un moyen de placement moderne et de qualité à fort potentiel.

Le ministre, poursuivant son intervention, a précisé que la conférence constitue l’occasion de passer à l’opérationnalisation de cet instrument que l’orateur a qualifié de «novateur, qui offre un cadre favorable à l’investissement collectif dans l’immobiliser professionnel et présente des perspectives de développement très importants». Ce qui fait qu’aujourd’hui, a encore dit le ministre, «nous sommes réunis autour du nouvel outil financier, les organismes de placement collectif immobilier, OPCI».

La loi 70-40

La tenue de cette conférence intervenait dans une phase importante, marquée par le parachèvement des principaux textes réglementaires, nécessaires à l’entrée en vigueur de la loi n° 70-40 relative aux organismes de placement collectif et immobilier. Outre la publication des décrets et des arrêtés d’application de cette loi, Benchaâboun a souligné que le cadre fiscal applicable aux OPCI a été complété et amélioré par la loi de Finances 2019 et le cadre comptable régissant ces organismes finalisé. Il sera soumis à la prochaine réunion du Conseil national de la comptabilité.

De plus, a tenu à préciser le ministre de l’Economie et des Finances, «les premiers agréments des évaluations immobiliers des actifs des OPCI ont été délivrés par le ministère et ceux des sociétés de gestion le seront dans les prochains jours».

Approche concertée

Convaincu que les OCPI contribueront à la diversification et à la modernisation des modes et instruments de financement de l’économie nationale, ainsi qu’à la dynamisation du marché des capitaux pour qu’il puisse jouer pleinement son rôle de mobilisation de l’épargne et son allocation efficiente au profit de l’investissement, le ministère des Finances a engagé, dans le cadre d’une approche concertée, le projet de mise en place d’un cadre juridique régissant les OPCI.  Ces derniers sont dotés d’un dispositif fiscal avantageux, créant les conditions favorables à l’investissement collectif dans l’immobilier d’entreprise, inspiré des meilleures pratiques internationales et qui répondent aux attentes du marché».

Ainsi les OPCI devraient contribuer au développement d’une offre suffisante et de qualité en matière d’immobilier locatif, dans les domaines du commerce, des services, de l’industrie et de l’hôtellerie. L’OPCI devra servir également comme instrument pour la mobilisation de nouvelles ressources par les entreprises et la restructuration de leur situation financière.

Lancement effectif des OPCI

En concluant son intervention d’ouverture, le ministre Benchaâboun a émis «l’espoir que cette conférence d’aujourd’hui marquera le lancement effectif des OPCI dans notre pays et que cet évènement, grâce à la contribution de chacun, constituera le point de départ d’une nouvelle dynamique de ce marché».

Intervenant à son tour, Mme Nezha Hayat, Présidente de l’Autorité Marocaine du Marché des Capitaux (AMMC), a souligné que le lancement de ce véhicule innovant s’inscrit parfaitement dans le cadre de la stratégie de diversification des instruments financiers, répondant aux besoins de financement des opérateurs économiques et offrant un nouveau produit de placement pour les investisseurs et les épargnants.

Les avantages

Lors de cette conférence, les débats entre experts, au sein de deux importants panels, ont porté essentiellement sur les avantages que présente l’écosystème réglementaire afférant aux OPCI, ainsi que le potentiel de ces derniers en matière de mobilisation de nouvelles ressources et de structuration du marché immobilier professionnel. Un workshop dédié à l’évaluation immobilière d’actif d’OPCI a été organisé en marge de la conférence. Animé par des experts en évaluation immobilière, il a mis en lumière les enjeux de l’évaluation immobilière pour les OPCI, ainsi que les modalités et les règles d’intervention de l’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI.

Mohammed Nafaa 

Les OPCI, véhicules d’investissement réglementés 

Les OPCI (organismes de placement collectif immobilier), régime créé en août 2016 (loi n° 70-14) et cadré par des textes réglementaires fiscaux et comptables, sont devenus des véhicules d’investissement réglementés, ayant pour objectif principal la construction ou l’acquisition d’immeubles exclusivement, en vue de leur location.  

Ces véhicules d’investissement permettent à des investisseurs de toutes natures (personnes physiques, personnes morales, investisseurs qualifiés, etc.) d’avoir accès au marché immobilier, à travers l’acquisition de parts ou d’actions d’un OPCI détenant, directement ou indirectement, des actifs immobiliers. Les OPCI et leurs sociétés de gestion sont soumis à une réglementation spécifique.

Extrait de l’allocution du ministre de l’Economie et des Finances, Mohamed Benchaaboun

«Le ministère de l’Economie et des Finances, dans le cadre d’une approche concertée a engagé le projet de mise en place d’un cadre juridique régissant les OPCI, qu’il a doté d’un dispositif fiscal avantageux créant ainsi les conditions favorables à l’investissement collectif dans l’immobilier d’entreprise, inspiré des meilleurs pratiques internationales, et qui répond aux attentes du marché.

Ainsi, du côté des investisseurs et des épargnants, les caractéristiques intrinsèques des OPCI et les règles strictes les régissant en matière de gouvernance, de supervision ou d’investissement, font de ces instruments un placement moderne et de qualité.

Les OPCI répondent par ailleurs, aux besoins de certains investisseurs en termes de placement à long terme, adossé à des actifs immobiliers et basé sur des revenus locatifs. Ils offrent des avantages importants en termes de souplesse d’accès aux différents marchés de l’immobilier et de mutualisation des risques.

Du côté des entreprises, les OPCI devraient contribuer au développement d’une offre suffisante et de qualité en matière d’immobilier locatif dans les domaines du commerce et des services, de l’industrie et de l’hôtellerie.

L’OPCI devra servir également comme instrument pour la mobilisation de nouvelles ressources par les entreprises et la restructuration de leur situation financière.

De même, l’introduction des OPCI est de nature à contribuer à la professionnalisation et à la modernisation de l’industrie de la gestion d’immeubles et à l’optimisation de son coût pour les opérateurs économiques.

Les multiples initiatives et opérations relevées à la suite de la publication du cadre légal régissant les OPCI au niveau du marché de l’immobilier professionnel et l’attrait manifesté par plusieurs opérateurs, nationaux et étrangers, à ce nouveau véhicule, témoignent du fort potentiel que recèle ce marché.

Des études menées par des opérateurs de la place estiment le potentiel des OPCI à environ 200 milliards de DH, uniquement au titre du segment «marché de bureaux». Le retail (centres commerciaux, mall,..), l’hôtellerie et résidences touristiques, les entrepôts et pôles industriels, offrent à leur tour des opportunités de développement non moins importantes».

Extrait de l’allocution  de la Présidente de l’AMMC, Nezha Hayat

«Les OPCI sont des véhicules d’investissement réglementés dont l’objet est l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location. Ils ont d’abord été lancés aux États-Unis avec l’adoption du régime des REITS (Real Estate Investment Trusts) lesquels ont connu un essor considérable atteignant en 2017 une capitalisation de 1000 milliards de dollars, soit les deux tiers de la capitalisation mondiale des REITS.

En Europe, ces instruments d’investissements en immobilier ont été développés plus récemment. A titre d’exemple, la France a adopté le régime des SIIC (Sociétés d’investissement en immobilier cotées) en 2003 puis celui des OPCI en 2007. Dès son lancement, l’OPCI a connu une croissance extrêmement rapide, + 700 % entre 2014 et 2018.

Le Maroc est aujourd’hui le 38ème pays à mettre en place un régime pour les véhicules d’investissement immobilier, le 3ème en Afrique et le 1er de la Région

L’introduction de ce nouvel instrument dans notre pays s’inscrit dans le cadre des actions entreprises par les pouvoirs publics en vue de mobiliser l’épargne longue et l’orienter vers le financement de l’investissement.

Ainsi, suite à la promulgation de la loi relative aux OPCI en 2016, plusieurs textes d’application ont été adoptés afin d’opérationnaliser cet instrument innovant.

Elaborée conformément aux meilleures pratiques et standards internationaux en matière de réglementation des véhicules d’investissement immobilier, la circulaire de l’AMMC, publiée en avril, fixe les modalités d’agrément des sociétés de gestion d’OPCI, les obligations de moyens dont elles doivent disposer à tout moment ainsi que les règles de fonctionnement auxquelles elles doivent se conformer.

A ce jour, plusieurs opérateurs ont d’ores et déjà déposé des dossiers de demande d’agrément en tant que sociétés de gestion d’OPCI. Ces demandes sont en cours de traitement par l’AMMC et les premiers agréments seront prononcés dans les prochaines semaines par l’Autorité.

Une deuxième circulaire de l’AMMC portant sur l’agrément et le fonctionnement de l’OPCI en tant qu’instrument de placement réglementé est en cours de validation finale au niveau du Secrétariat général du gouvernement.

20 ans après le lancement des OPCVM, aujourd’hui acteurs incontournables du marché des capitaux avec 455 md d’encours gérés, je souhaite aux OPCI autant de succès».

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