lundi 23 octobre 2017

Immobilier Ça marche, en dépit de la crise, mais…

Immobilier Maroc

L’indice des prix des actifs immobiliers a progressé de 0,4% durant le troisième trimestre 2013, traduisant les progressions de 0,4% des prix des actifs fonciers et commerciaux et de 0,5% de ceux des biens résidentiels.

C’est ce qui ressort du rapport trimestriel de Bank Al-Maghrib et qui laisserait entendre que le secteur s’est bien porté. Ce qui n’est pas tout à fait le cas puisque les professionnels ont déploré un manque de financement et une réticence du secteur bancaire quant au financement des investissements du secteur.
Ceci a quelque part impacté tout le circuit et a fait que pour la fin de l’année, que l’on attendait comme une opportunité pour saisir des promotions exceptionnelles pour se procurer un bien immobilier.
Des promotions, il n’y en a donc eu que peu pour cette fin d’année. Certaines mêmes ont été lancées bien avant et entrent dans le cadre de la promotion «normale» voire «habituelle» des acteurs du secteur tant les plus connus ou les «géants», (3 ou 4 groupes de référence de la place), que les moins connu mais qui contribuent, fort bien au secteur.
Pour jauger la tenue du secteur au cours de cette année 2013 et mieux comprendre ses performances, il a fallu suivre son évolution sur le net pour bien comprendre sa situation et cette réticence quant au lancement de promotions spéciales.
À partir de questions se rapportant au type d’appartements que les marocains achètent de préférence, sa surface, sa situation géographique, (Dans quelle ville) et son prix, une étude menée par Avito.ma (site d’annonces en ligne et premier marché pour la vente et l’achat de biens immobiliers au Maroc), a essayé d’apporter des éléments de réponse.
En effet, les résultats de cette étude, présentés mardi 17 décembre 2013 à la CGEM, font ressortir que les biens qui comprennent 3 chambres sont de loin les plus fréquemment mis en vente. Ils représentent ainsi plus de 47 % de la valeur totale des appartements mis en vente.. Viennent ensuite les appartements avec deux chambres (18,5%) et quatre chambres (17%). En queue de peloton, les studios sont les moins disponibles à la vente avec (1,14%).

Offre et demande quel équilibre?

L’analyse permet également de mesurer la disponibilité des biens et de savoir si leur offre est supérieure ou non à la demande. Badr Bouslikhane, Business Development Manager de AM au Maroc, explique à cet effet que l’étude indique, «…par exemple, qu’il y a 13% de plus d’appartements de 40 à 60 m² à Casablanca que ce que le marché casablancais demande. À contrario, il y a une offre inférieure de l’ordre de 6% pour les appartements de 60 à 100m²». L’on fait ainsi observer un excès de demande de l’ordre de 6,1 % pour les appartements à Casablanca, toutes surfaces confondues.

À Rabat, la réalité est plus contrastée. Dans la capitale, l’offre concernant les très petits et les très grands appartements dépasse de loin la demande du marché : il y a 23 % de plus d’appartements de 150 à 200 m² et 21 % de plus d’appartements de 0 à 40 m². Quant à l’offre relative aux appartements de taille moyenne (de 40 à 60 m²), elle est pratiquement égale à la demande.
À Marrakech, la situation est différente. La ville concentre une offre excessive d’appartements, où l’offre pour les biens de plus de 200 m² dépasse la demande de 40 %. Seule pénurie notable : la ville ocre connaît une insuffisance d’appartements de 2 à 4 chambres.

Prix quand tu nous tiens !

Comparés à la moyenne des prix du m² au niveau national, les appartements de haut standing à Rabat sont plus chers de 30 %, tandis que les appartements économiques sont moins chers de 11 % (la demande pour ce type de bien reste faible). À Casablanca, le prix au m² des appartements de haut standing dépasse de 21 % la moyenne marocaine et de 9 % pour les logements économiques. Inversement, à Tanger les prix au m² des biens de haut standing ou des appartements économiques sont inférieurs à la moyenne nationale, respectivement de 9 % et 12 %.
Aussi bien à Rabat qu’à Casablanca ou à Marrakech, l’analyse prévoit pas d’augmentation significative des prix, la valeur de certains biens pouvant même baisser à long terme, notamment pour les logements disponibles en trop grand nombre sur le marché.
Pourtant, la fin d’année n’a pas connu de pic quant aux promotions. En dehors, d’Addoha qui continue sur sa lancée sur la catégorie F3, la plus demandée (Salon, 2 Chambres, C et Sdb), plus recherché en version économique… Les autres promoteurs, se lancent sur d’autres standings à savoir l’intermédiaire, cas de la CGI, (dans le régional) et le luxe pour Alliances, mais sans trop de tapage.
À quoi bon, tant que ça marche, malgré tout. Et qu’on apprend encore que rien que sur le net, la valeur des biens mis actuellement en vente est estimée à 11,5 MMDH, à un rythme de ventes et de locations de plus de 15.000 appartements chaque mois.

Hamid Dades
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Ventes
Les raisons d’un repli


Selon les derniers chiffres de Bank Al-Maghrib, les ventes immobilières ont chuté de plus de 17,6% par rapport au trimestre dernier. Cette baisse s’est généralisée sur tout le Maroc et les ventes ont été en veilleuse dans tout le Maroc. Si les ventes sont en baisse, les prix eux sont en hausse dans la plupart des villes. Si le marché résidentiel peine un peu à se relever à cause d’une nouvelle hausse des prix, l’immobilier commercial n’est pas en reste avec une augmentation globale de 3,5% des prix sur un trimestre et 0,4% annuellement.
Les différentes hausses des prix sur le marché de l’immobilier n’ont-elles pas été un réel handicap pour la reprise des ventes?
D’autre part, le locatif devait se repositionner à travers cette décision des autorités d’accorder une aide au logement comprise entre 200 et 400 DH pour tous les foyers percevant un salaire inférieur ou égal à 2500 DH.
Cette aide au logement devait permettre à certaines familles de pouvoir s’offrir un logement décent ou plus grand et d’avoir de meilleures conditions de vie dans l’absolu. L’aide pour les loyers devait être accordée à plus de 80.000 bénéficiaires selon une première estimation des autorités. Le locatif social a aussi été revu puisque le Ministère a décidé de lancer des loyers plafonnés à 1200 DH dans le but, une nouvelle fois, d’aider les foyers dans leur recherche d’une location. Cette décision a impacté la vente pour ce qui est du «social». Les éventuels acquéreurs de biens immobiliers, ont opté pour le locatif mais… Ils attendent toujours. Du coup, d’un côté comme de l’autre, ça n’a pas trop bougé!

 

Projets
Les effets de la crise aussi


La crise économique a fini par rattraper le Maroc. Elle ainsi eu un impact apparent sur le secteur de l’immobilier et celui de la construction. En 2013, les mises en chantier ont été en net recul par rapport à 2012. Les promoteurs hésitent de plus en plus à se lancer dans de «grands» projets. Ils préfèrent plutôt réaliser des projets plus petits et moins coûteux à la construction comme à l’achat pour les acquéreurs notamment à destination des classes moyennes.
Selon les t derniers chiffres officiels, les mises en chantier sur tout le Maroc ont reculé de plus de 27% sur les premiers mois de l’année par rapport à 2012 pour seulement 132.255 unités. Les statistiques s’avèrent encore plus mauvaises si on écarte les lotissements qui rencontrent un franc succès depuis quelques mois auprès des professionnels de la construction. Sans ces lotissements, les mises en chantier ont reculé de l’ordre de 44,4% environ. 2013 n’ayant ainsi pas été une bonne année pour les professionnels du bâtiment comme ceux du marché de l’immobilier qui aurait pensé à la finir sur une bonne note, crise oblige!

 

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